親が認知症になったら家の名義変更はどうする？手続きと注意点を徹底解説

親が認知症になることは、家族にとって非常に辛いことです。しかし、病気が進行すると、親自身が判断能力を失い、財産や不動産の管理が難しくなります。その中でも特に重要なのが家の名義変更です。認知症により判断能力が低下した親が持つ不動産について、名義変更をどのように進めるかは大きな問題となります。

本記事では、親が認知症になった際に必要な家の名義変更の手続きについて、手順を詳細に説明します。さらに、名義変更に伴う法律的な要素や実務上の注意点も掘り下げて解説していきます。これにより、家族の負担を軽減し、スムーズに名義変更を進めるための知識を深めていただけます。

認知症と判断能力の関係

認知症とは何か？

認知症は、脳の障害によって認知機能が低下する病気です。これにより、記憶力や思考力、判断力、言語能力が衰え、日常生活に支障をきたすようになります。認知症は進行性の病気であり、初期の段階では自立した生活が可能ですが、進行するにつれて判断力が低下し、最終的には他者の助けを必要とするようになります。

認知症の主な種類

アルツハイマー型認知症：最も多いタイプ。記憶障害が初期の症状として現れる。
脳血管性認知症：脳卒中や脳梗塞が原因で起こる。
レビー小体型認知症：幻覚や認知障害が特徴。
前頭側頭型認知症：人格の変化や社会性の喪失が顕著。

意思能力と法律行為

不動産の名義変更を行うためには、法律行為において一定の意思能力が求められます。具体的には、不動産の売買契約や名義変更の際には、その契約内容を理解し、自らの意思で行動することが必要です。しかし、認知症が進行すると、これらの判断ができなくなります。

（成年被後見人の法律行為）
第九条　成年被後見人の法律行為は、取り消すことができる。ただし、日用品の購入その他日常生活に関する行為については、この限りでない。

民法

判断能力の欠如とその影響

認知症によって判断能力が低下した場合、その人が行う契約は無効となる可能性があります。このため、親が認知症になった場合には、事前に判断能力を補完する手続きを取ることが求められます。

認知症と名義変更の関係

認知症により親の判断能力が低下すると、家の名義変更を自分で行うことができなくなります。そのため、名義変更を進めるためには代理人が必要です。代理人を立てるためには、成年後見制度を利用する方法が一般的です。この制度を利用することで、親の意思に基づき名義変更を進めることが可能となります。

家の名義変更の基本知識

名義変更とは？

名義変更は、不動産の所有者を変更する手続きです。名義変更が行われるシチュエーションとしては、親から子への名義変更、売買による所有者変更、相続による名義変更などがあります。名義変更が行われると、その不動産に関する権利が新しい名義人に移転します。

名義変更の目的

相続対策：親が亡くなった後、スムーズに相続を進めるために名義変更を行う。
資産管理：不動産の所有者が変わることで、資産の管理を効率化する。
不動産の売却準備：不動産を売却する前に、名義変更を行っておくことで、売却がスムーズに進む。

名義変更の手続き方法

名義変更にはいくつかの手順が必要です。ここでは、一般的な名義変更のフローを説明します。

必要書類の準備

名義変更を行うためには、次の書類が必要です：

不動産登記簿謄本（登記情報）
印鑑証明書（代理人を立てる場合は代理人の印鑑証明書も必要）
身分証明書（運転免許証など）
承認書類（成年後見人が行う場合）
必要に応じて、遺言書や相続関係書類

登記申請書の作成

不動産の登記を変更するためには、登記申請書を作成する必要があります。この申請書には、登記情報や所有者の情報を記載します。

登記所への提出

登記申請書と必要書類を揃えて、管轄の法務局に提出します。登記所では、申請内容を審査し、問題がなければ名義変更が承認されます。

登録免許税の納付

名義変更には登録免許税がかかります。これは不動産の評価額に基づいて計算されます。登録免許税を納付するためには、納付書を取得し、指定された金融機関で納付します。

名義変更にかかる費用と税金

名義変更にはさまざまな費用がかかります。以下が代表的なものです。

1. 登録免許税

登録免許税は、不動産の価格に対して0.4%が課税されます。例えば、1,000万円の不動産の場合、登録免許税は4万円となります。

2. 司法書士への報酬

名義変更を司法書士に依頼する場合、報酬が必要です。報酬額は通常、数万円から10万円程度です。

3. 不動産取得税

名義変更が相続によるものである場合、不動産取得税が発生することがあります。ただし、相続に関しては一定の免税措置があるため、条件により課税されない場合もあります。

認知症の親の名義変更に関する手続き

成年後見制度の活用

成年後見制度とは、判断能力が不十分な人に代わって、法律行為を行う代理人（成年後見人）を家庭裁判所が選任する仕組みです。この制度を利用することで、親が認知症になった後も、名義変更などの手続きを行うことができます。

成年後見人の選任方法

成年後見人を選任するためには、家庭裁判所に申し立てを行います。申し立てには、親の認知症の診断書や財産目録、家庭裁判所が指定する書類を提出する必要があります。審査には数週間から数ヶ月かかることがあり、認定された後に後見人が選任されます。

家庭裁判所の関与

成年後見制度を利用するためには、家庭裁判所に申し立てを行い、その後、審判を受けることが必要です。家庭裁判所の関与は、親が判断能力を欠いている場合に必須となります。家庭裁判所では、後見人を選任するために親の状況を詳しく調査します。

この記事では「判断能力」という表現を使っていますが、法律上は「精神上の障害により事理を弁識する能力を欠く常況」であることが、成年後見人選任の要件となります。

名義変更の実務上の注意点

成年後見人が名義変更を行う際の注意点は以下の通りです。

後見人の確認：後見人が名義変更を行う前に、家庭裁判所の許可を得る必要がある場合があります。
親の利益を最優先：後見人は親（被後見人）の利益を最優先に考えなければなりません。私的な利益を求めて名義変更を行うことは厳禁です。
関連機関との調整：名義変更には金融機関や不動産登記所との調整が必要です。特に、後見人が関与する場合、各機関の理解と協力が欠かせません。

後見人が被後見人の不利益行為を行った例があり、被後見人が居住する不動産の売買に関しては一定の制限がかかるようになっています。

名義変更をスムーズに進めるためのポイント

早期の対応と準備

親が認知症の症状を示し始めたとき、できるだけ早く手続きを開始することが重要です。認知症が進行して判断能力が完全に低下する前に、名義変更に必要な準備を整えておくことで、後々のトラブルを回避することができます。

早期対応の重要性

認知症が進行すると、親自身が不動産や財産の管理をすることができなくなります。そのため、早めに家族で話し合いを行い、今後の資産管理方法や名義変更の手続きを計画しておくことが非常に重要です。特に、認知症が初期の段階であれば、親の判断能力がまだあるうちに行動に移すことができます。

事前準備のポイント

財産目録の作成：親の財産や不動産を正確に把握することが大切です。不動産だけでなく、銀行口座や投資資産なども含めて、資産をリスト化しておきましょう。
重要書類の整理：不動産の登記情報や契約書、税務書類など、名義変更に必要な書類を整理しておくと、手続きがスムーズに進みます。

専門家への相談

名義変更の手続きは非常に煩雑であり、法律や不動産に関する専門的な知識が必要です。特に、認知症の親の名義変更に関しては、成年後見制度を含めた法的な対応が求められるため、専門家のアドバイスを受けることが大切です。

司法書士や弁護士への相談

司法書士や弁護士、行政書士は、不動産登記や相続、成年後見制度に関する専門知識を持っています。これらの専門家に相談することで、手続きの流れや必要な書類、法律的な要件について正確なアドバイスを受けることができます。

司法書士

不動産登記に関する手続き全般を取り扱います。名義変更に関する手続きを依頼する際は、司法書士に相談するのが一般的です。/h4

弁護士

成年後見制度の利用に関して、法律的な視点からのアドバイスが得られます。また、相続問題が懸念される場合には、弁護士に相談することをおすすめします。

行政書士

成年後見制度において、ご本人の権利の擁護と福祉の増進に寄与することを目的として、東京都行政書士会が「公益社団法人成年後見支援センターヒルフェ」を設立しています。また、認知症が進行する前、遺言書作成を検討されている場合は行政書士にご相談ください。

専門家の選び方

司法書士や弁護士、行政書士を選ぶ際は、その専門家の資格や過去の実績を確認することが重要です。また、家族にとって信頼できる専門家を選ぶことも、スムーズな手続きのために大切なポイントです。

家族間のコミュニケーション

名義変更を進める上で、家族間でのコミュニケーションは欠かせません。認知症の親の資産管理について、家族全員がしっかりと理解し、協力し合うことが重要です。特に、名義変更に関する意見が分かれることが多いため、話し合いを通じて共通理解を深めていく必要があります。

家族間での話し合いの進め方

透明性の確保：すべての家族が同じ情報を持ち、納得できるように情報を共有します。資産目録を作成し、家族全員に見せることで、誰もが親の財産について理解を深めることができます。
意見の調整：親の名義変更に関して、家族全員の意見を調整することが必要です。相続や財産分配についての考え方が異なる場合もあるため、早期に話し合いを進め、問題が大きくなる前に解決しておきましょう。
第三者の意見：もし家族間で意見が対立した場合、専門家に仲介を依頼することも検討しましょう。弁護士が間に入ることで、公正な解決策を見出すことができます。

意見が対立、紛争状態になると関与できる専門家は弁護士のみになります。
民間資格を裏付けとして、各種支援ができる旨アピールしている業者もいますが、違法行為に該当する可能性があります。