目次
1. 遺言書に不動産を記載する重要性
1-1. 遺言書が必要な理由とは？
遺言書がない場合、相続は法律に従い法定相続分で分配されます。しかし、不動産は現金とは異なり簡単に分割できないため、誰が取得するのかを巡って相続人同士が争うケースが多く見られます。特に、不動産は感情的な価値を持つこともあり、「実家を売りたくない」「兄弟のどちらが住むべきか決まらない」などの問題が発生しやすいのが特徴です。そのため、遺言書を作成し、事前に所有者を指定しておくことで、無用なトラブルを回避することができます。
1-2. 不動産の相続トラブルを防ぐために
不動産の相続に関するトラブルは少なくありません。例えば、遺言書がない場合、法定相続人全員で話し合い、遺産分割協議を行う必要があります。しかし、相続人が複数いる場合や、相続人同士の関係が良くない場合、話し合いがスムーズに進まず、最悪の場合には裁判に発展することもあります。また、不動産が共有名義になってしまうと、売却や活用の際に全員の同意が必要となり、将来的なトラブルの原因になることもあります。こうした問題を未然に防ぐためにも、遺言書を作成し、具体的な分配方法を決めておくことが重要です。
1-3. 遺言書がない場合のリスク
遺言書がない場合、相続人全員で遺産分割協議を行う必要があります。しかし、話し合いがまとまらなければ、家庭裁判所での調停や裁判に発展し、解決までに長い時間と費用がかかることになります。特に、不動産は資産価値が高いため、相続人が多数いると利害が対立しやすく、協議が難航することも珍しくありません。また、相続税の負担や固定資産税の支払いについても、明確な取り決めがないと相続人が困ることになります。こうしたリスクを避けるためにも、生前に遺言書を準備しておくことが望ましいでしょう。
2. 不動産を遺言書に記載する際の基本ルール
2-1. 遺言書の種類（自筆証書遺言・公正証書遺言・秘密証書遺言）
遺言書にはいくつかの種類がありますが、主に「自筆証書遺言」と「公正証書遺言」が利用されています。自筆証書遺言は、手軽に作成できる一方で、形式を誤ると無効になるリスクがあります。また、相続発生後に家庭裁判所での検認が必要となるため、手続きが煩雑になることもあります。一方、公正証書遺言は、公証人が関与して作成するため、形式ミスがなく確実に有効とされるのが特徴です。ただし、公正証書遺言は作成時に公証役場での手続きが必要となるため、事前準備が重要になります。秘密証書遺言は、内容を秘密にできるものの、あまり一般的ではありません。
2-2. 不動産の特定方法（地番・住居表示・登記情報の記載）
遺言書に不動産を記載する際は、登記簿謄本の情報をもとに正確に記載することが重要です。例えば、「東京都◯◯区◯◯町1丁目1番1の土地（地番◯◯-◯◯）およびその上の建物を、長男◯◯に相続させる。」と明記することで、後のトラブルを防ぐことができます。不動産の所在地を曖昧にすると、遺言書が無効と判断される可能性があるため、必ず正確な情報を記載しましょう。
2-3. 法定相続人との関係を考慮するポイント
遺言書を作成する際には、法定相続人の遺留分を考慮する必要があります。遺留分とは、相続人に最低限保障される取り分のことで、たとえば配偶者や子どもがいる場合、すべての財産を特定の相続人に渡すことはできません。もし遺留分を侵害した遺言書を作成すると、相続人が「遺留分侵害額請求」を行い、結果的にトラブルが発生する可能性があります。そのため、遺言書には付言事項を記載し、相続人への配慮を示すことが望ましいでしょう。
3. 不動産の遺言書の書き方【具体例付き】
3-1. 自筆証書遺言の正しい書き方と例文
自筆証書遺言は、全文を手書きし、日付・署名・押印を行う必要があります。以下に、自筆証書遺言の具体例を示します。
例文：
「私は、次の財産を長男◯◯に相続させる。
東京都◯◯区◯◯町1丁目1番1の土地及び建物。
令和◯年◯月◯日
遺言者 ◯◯（署名・押印）」
このように、簡潔かつ明確に記載することが重要です。
3-2. 公正証書遺言の作成手順とポイント
公正証書遺言は、公証役場で公証人の立ち会いのもと作成されるため、無効になるリスクが少ないのが特徴です。作成手順としては、まず公証役場に予約を入れ、必要書類（戸籍謄本、住民票、登記簿謄本など）を準備します。次に、公証人との打ち合わせを行い、証人2名を用意して遺言書を作成します。
3-3. 付言事項を活用して意思を明確に伝える
付言事項とは、遺言書の中で相続人に向けたメッセージを記載する部分です。例えば、「長男に不動産を相続させる理由」を説明することで、他の相続人の理解を得やすくなります。
4. 不動産の遺言書を書く際の注意点
4-1. 無効にならないためのルールと要件
遺言書を作成する際は、法律で定められた要件を満たしていなければ無効と判断される可能性があります。例えば、自筆証書遺言は全文を手書きする必要があり、パソコンで作成したものや一部が代筆されている場合は無効となります。また、日付の記載がない遺言書も無効となるため、「令和〇年〇月〇日」と具体的な年月日を必ず記載しましょう。さらに、署名と押印が必要であり、押印は実印が望ましいですが、認印でも有効とされています。
一方、公正証書遺言は公証人が作成するため、形式ミスによる無効リスクはほぼありません。ただし、公証役場での手続きが必要となるため、事前に必要書類を準備し、証人2名を用意するなど、適切な手続きを踏むことが重要です。特に、証人には遺言の受益者（相続する人）やその配偶者、直系血族（親・子ども）はなれないため、第三者を選ぶ必要があります。
4-2. 登録免許税・相続税の影響を考慮する
不動産の相続には、登録免許税や相続税が関わってきます。遺言書に「〇〇に相続させる」と記載すると、相続人はその不動産の所有権移転登記を行う必要があり、その際に登録免許税が発生します。登録免許税は、不動産の固定資産税評価額の0.4％が基本ですが、不動産の種類や評価額によって変動することがあります。
また、相続税の計算においても、不動産の評価額が基準となります。不動産の相続税評価額は、路線価方式または固定資産税評価額を基準に算出されます。遺言書を作成する際には、相続税の負担を考慮し、必要に応じて相続税対策を検討することが望ましいでしょう。例えば、現金よりも評価額が低くなる不動産を相続させることで、相続税負担を抑えることができる場合もあります。
4-3. 共有名義の不動産を記載する際のポイント
不動産を複数の相続人に相続させる場合、共有名義にすることも可能ですが、後々のトラブルの原因になりやすいため注意が必要です。共有名義にすると、売却や賃貸をする際に全員の同意が必要となるため、意見が合わない場合には不動産の活用が難しくなる可能性があります。そのため、遺言書で「長男に相続させるが、代償分割として他の相続人には現金を渡す」といった形で調整するのが望ましいです。
5. 遺言書の作成をサポートする専門家とは？
5-1. 弁護士に依頼するメリットと費用相場
弁護士は、遺言書の作成だけでなく、相続トラブルが発生した場合にも対応できるため、法的に万全な対策を講じたい場合には適した専門家です。特に、相続人同士で揉める可能性がある場合や、遺言内容に争いが生じそうな場合は、弁護士に相談することで円滑に進めることができます。ただし、弁護士に依頼すると費用が高額になりやすく、公正証書遺言の作成を依頼する場合は20万～50万円程度の費用がかかることもあります。そのため、比較的シンプルな遺言書を作成したい場合は、弁護士よりも行政書士を利用する方が費用対効果の面で適していると言えるでしょう。
5-2. 行政書士は相談しやすく費用も手頃
行政書士は、遺言書の作成支援を業務として行うことができ、費用も弁護士より安価であることがメリットです。自筆証書遺言や公正証書遺言の作成をサポートし、法的に有効な内容になるよう助言を行います。行政書士に依頼することで、形式ミスを防ぎつつ、相続人にとって最適な遺言書を作成することができます。費用相場は5万～15万円程度と、弁護士よりも手頃な価格で利用できるため、相談しやすいのも魅力です。
5-3. 司法書士は遺言書作成を業務として請け負えない
司法書士は登記手続きを専門とする資格であり、遺言書の作成を業（反復継続）として請け負うことはできません。司法書士が関与できるのは、遺言執行者として遺言の内容を実現する手続きや、相続登記の手続きです。そのため、遺言書の作成を考えている場合は、弁護士または行政書士に相談するのが適切です。ただし、相続登記が必要な場合には司法書士に依頼するのが一般的ですので、遺言書作成後の手続きについては司法書士のサポートを受けることも視野に入れるとよいでしょう。
6.遺言書に不動産を記載する際のよくある質問
Q. 遺言書に記載し忘れた不動産はどうなる？
遺言書に記載されていない不動産については、法定相続分に従って相続人に分配されることになります。これにより、意図しない相続人が不動産を取得する可能性があるため、すべての不動産を明確に記載することが重要です。
Q. 途中で内容を変更したい場合の手続きは？
遺言書の内容を変更したい場合は、新しい遺言書を作成し、「以前の遺言書を撤回する」と明記する必要があります。公正証書遺言の場合は、再度公証役場で手続きを行う必要があります。
Q. 遺言執行者は必要？ 誰に依頼すべき？
遺言執行者を指定することで、遺言の内容が円滑に実行されます。弁護士や信頼できる行政書士を遺言執行者に指定すると、相続手続きがスムーズに進むためおすすめです。
まとめ｜適切な遺言書で不動産トラブルを防ごう
不動産の相続は、遺言書を作成することでトラブルを未然に防ぐことができます。特に、公正証書遺言の作成を検討し、行政書士のサポートを活用することで、適切な手続きを進めることが可能です。早めの準備を心がけ、円満な相続を実現しましょう。
